中水亚田拟在营口经济技术开区南部新城区核心区域进行海湾城二期建设项目，用途为住宅用地，规划总建筑面积315975.06㎡，其中，住宅楼建筑规划面积为255933.99㎡。小区采用法式古典园林设计风格，并引入千株名贵树种，充分利用楼与楼之间的空间布局，形成错落有致、极具韵律的自然人文景观。项目建成后，无论从建筑质量、设计风格、园区配套服务、园区绿化等，都将是鲅鱼圈地区首屈一指的高端精品住宅。
二、政策背景
2.1 国家层面政策频出，促进房地产行业健康发展，房地产行业面临变中求进
| 政策分类 | 影响简析 | |
| 宏观层面 | 货币政策 | n 政府利用改变货币供应量，调整存准率和存贷利率等渠道，运用灵活的货币政策，有效的刺激或抑制房地产投资规模、信贷规模，从而间接促进或抑制房地产市场的发展。
n 2018年以来，央行三次定向降准释放流动性，2018年二季度货币政策例会，重申了货币政策要保持稳健中性，同时保持流动性合理充裕。但银行信贷在房地产领域仍维持收紧，全国首套房贷款平均利率连续多月上升，表现出明显的抑制性政策倾向。 |
| 财政政策 | n 针对房地产企业征收的各类税费会增加房企的开发成本；针对购房者的税收使得购房和持有成本上升，能抑制房地产的投机需求。
n 2016年以来，营改增政策对二手房市场形成一定利好，税负略有下降但并不明显，影响相对有限，2017年人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划，2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法列“第一类”，短期内对房地产市场影响有限。 |
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| 中观层面 | 土地政策 | n 政府是土地的唯一供给方，不同区域、不同时期，政府对土地供给量的调控政策都不尽相同。土地供给直接决定了房屋供给，因此，土地政策是影响房地产市场供需均衡的源头因素。
n 2017年以来的系列土地政策主要从两个角度进行安排：一是确保土地合理供应，科学把握住房建设和节奏、加大住房保障力度及强化地方责任；二是加速发展租赁市场，并在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。土地政策偏于稳健，将抑制房地产市场过热，促进健康发展。 |
| 户籍政策 | n 户籍人口城镇化率的提高和住房制度改革的深化有助于有序消化房地产库存，解决区域性、结构性问题。
n 《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制；合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这对促进当地房地产市场需求均有着明显的正向作用。 |
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| 地方调控政策 | n 房地产业的健康发展离不开政府的有力引导，有效的调控政策可为房地产行业的发展营造一个健康、稳定的环境，促进房地产市场的稳定发展。
n “省24条”强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，支持刚性居住需求、坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳健康发展；《西昌市人民政府关于开展房地产市场乱象治理促进房地产市场健康平稳发展的通知》，治理房地产市场乱象，进一步规范商品房销售行为，维护房地产市场秩序，防范化解房地产风险；上述调控政策将促进房地产市场健康、平稳发展。 |
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| 微观层面 | 融资政策 | n 融资政策的收紧从供给端对房地产企业的融资渠道和规模进行控制，着力于防范资产泡沫和金融风险。该政策对市场供需的冲击力大，调控作用较为明显。 |
表2-1：房地产行业政策 资料来源：智汇行业研究院
图2-1：公共财政收入增速与商品房销售面积增速显著相关 数据来源：Wind，智汇行业研究院
小结：预计2020年房地产政策松绑的力度会更大、频率会更密集，从而使得房地产能有效地输血地方财政、更好地拉动上下游产业链、更充分吸纳就业。在上述假设下，预计2020年房地产投资增速能维持在5%以上，销售额继续保持正增长。2019年房地产投资增速超预期托底了经济，2020年作为三大目标全面收官的决胜之年，房地产市场的健康发展意义重大。
2.2 辽宁省出台相关政策，促进房地产市场健康发展
小结：省政府一系列政策措施有利于稳定我省房地产市场，对于促进房地产市场健康发展有着重要意义，随着经济的持续发展、城镇化率的持续提高，我省房地产市场销售量（尤其是重要市县的商品房销售量）将保持相对稳定的状态。
2.3 营口市房地产去库存，对商品房销售产生积极推动作用
2.3.1 为加快房地产去库存，多举措并行，促进商品房销售
2017年1月，营口市住房和城乡规划建设委员会发布《营口市加快房地产去库存工作实施方案》（营住建发〔2017〕8号）。《实施方案》要求推进我市供给侧结构性改革，扩大商品房消费需求，有效化解房地产库存，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展。《实施方案》进一步提出：力争用3到5年时间，达到供需关系基本平衡，房地产去化周期调整到12至18个月合理区间内，建立满足多层次需求的住房供应体系，基本完成房地产去库存工作任务。
2.3.2 租售并举，降库存的同时将有力推动房地产市场发展
2018年10月，营口市发布《加快建立多主体供给多渠道保障租购并举住房制度工作方案》。《方案》制定了明确的工作目标：以满足我市居民住房需求为出发点，全面建立租购并举的住房制度，基本形成渠道多元、总量平衡、房源充足、政府监管、结构合理、服务规范、制度健全、租赁关系稳定有序的住房租赁市场；进一步完善保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系；加快构建由政府提供基本保障，在现有相关公司基础上改建成立国有住房租赁企业，鼓励市场多元化满足不同层次需求的住房供应结构，梯级增加租赁住房年度供应规模，到2020年，其所占住房建设计划的比例争取达到5%以上。
小结：市委市政府在房地产领域的一系列政策措施对于促进我市房地产市场健康发展有着重要意义，在库存得到有效降低的同时，扩大刚需和租购并举等鼓励性措施将对已经拿证的新建楼盘的销售带来有力影响。
2.3 项目建设背景总结
建筑和房地产行业是我国国民经济的重要支柱性产业，为保证建筑和房地产业平稳健康发展，国家层面制定了一系列政策文件，虽然将带来房地产行业的短期调整，但必将使房地产行业步入更加稳健的发展轨道。此外，辽宁省和营口市根据省情和市情制定的一系列政策措施将给营口市房地产行业带来了新的动力。
第三章 行业与市场分析
3.1 营口市房地产市场发展底层驱动因素
3.1.1 国民经济回稳健康发展，为房地产市场注入了强大动力
图3-1：2013~2018年营口市地区生产总值及增速 数据来源：营口市2013~2018年统计公报，营口市政府官网
3.1.2 营口市城镇化率稳步提升，带动商品房销售面积增长
图3-2：2013~2018年营口市城镇化率逐步提高 数据来源：营口市2013~2018年统计公报
城镇化进程必然推动购房需求的增加。从统计数据来看，近三年营口市商品房和住宅销售面积持续增加，库存面积持续降低。
图3-3：2013~2018年营口市住宅销售面积持续增加 数据来源：营口市2013~2018年统计公报
3.1.3 城镇居民收入和消费水平提高、住户存款总额逐年上升，为营口市房地产市场发展奠定了消费能力基础
图3-4：2013~2018年营口市常住居民人均可支配收入 数据来源：营口市2013~2018年统计公报
图3-5：2013~2018年营口市年末住户存款余额逐年上升（亿元） 数据来源：营口市2013~2018年统计公报
3.2 营口市房地产市场现状分析
3.2.1 辽宁省房地产市场整体保持平稳健康发展
3.2.2 营口市房地产市场情况保持在合理区间
1、营口市房地产实际施工面积持续下滑，利于本项目销售
图3-6：2014~2018年营口市房地产实际施工建筑面积及下降幅度 数据来源：营口市2014~2018年统计公报
2、随着外地人购房占比增加，营口市商品房销售将保持稳定
表3-1：2018年度辽宁省商品房销售大数据 数据来源：辽宁省统计局
3、2019年上半年营口市房地产市场运行简况
整体来看，营口市房地产市场情况保持在合理区间。
3.3 竞争格局分析
3.3.1 整体竞争格局
目前，营口市在售和待售楼盘情况如下图所示，其中，鲅鱼圈有待售和在售楼盘共65个。
3.3.2 项目周边同档次楼盘情况
3.4 营口市房地产市场规模预测
据建设部政策研究中心推出的《全面建设小康社会居住目标》，到2020年，城镇人口人均居住面积为35平方米，预计2030年，将此调整到40平方米。据此测算，到实现75%的常住人口城镇化率指标，营口市房地产市场需要供给994万平方米的住宅。根据2018年营口全市住宅成交均价4525元/m²计算，营口市房地产住宅市场规模将新增449.6亿。
3.5 行业市场分析结论
随着营口市区域经济的健康发展，人均可支配收入持续上升，营口市对外地人口吸引力持续上升，房地产业尽管在短期调整中，住房成交量有所下滑，但考虑到营口市人口规模和城镇化率进程，未来几年，营口市住宅房地产市场规模空间仍有近500亿元（以2018年销售均价计算），为本项目提供了广阔的市场空间。
目 录
第一章 项目总论
1.1 项目概况
- 1.1.1 项目名称
- 1.1.2 项目简介
- 1.1.3 项目建设方
- 1.1.4 项目选址
- 1.1.5 项目主要建设内容
- 1.1.6项目建设工期
- 1.1.7 资金筹措
- 1.1.8财务评价
1.2 结论建议
1.2.1 项目结论
1.2.2 项目建议
第二章 政策背景
2.1 国家层面政策频出，促进房地产行业健康发展，房地产行业面临变中求进
2.2 辽宁省出台相关政策，促进房地产市场健康发展
2.3 营口市房地产去库存，对商品房销售产生积极推动作用
- 2.3.1 为加快房地产去库存，多举措并行，促进商品房销售
- 2.3.2 租售并举，降库存的同时将有力推动房地产市场发展
2.4 项目建设背景总结
第三章 行业与市场分析
3.1 营口市房地产市场发展底层驱动因素
- 3.1.1 国民经济回稳健康发展，为房地产市场注入了强大动力
- 3.1.2 营口市城镇化率稳步提升，带动商品房销售面积增长
- 3.1.3 城镇居民收入和消费水平提高、住户存款总额逐年上升，为营口市房地产市场发展奠定了消费能力基础
3.2 营口市房地产市场现状分析
- 3.2.1 辽宁省房地产市场整体保持平稳健康发展
- 3.2.2 营口市房地产市场情况保持在合理区间
3.3 竞争格局分析
- 3.3.1 整体竞争格局
- 3.3.2 项目周边同档次楼盘情况
3.4 营口市房地产市场规模预测
3.5 行业市场分析结论
第四章 项目介绍
4.1 项目名称
4.2 项目简介
4.3 项目定位
- 4.3.1 客户定位
- 4.3.2 价格定位
4.4 项目建设单位
4.5 项目亮点
- 4.5.1 建筑设计优势
- 4.5.2 建材优势
- 4.5.3 学区优势
- 4.5.4 市场定位精准
第五章 商业模式
5.1 商业模式图
- 5.1.1 价值目标
- 5.1.2 客户细分
- 5.1.3 客户关系
- 5.1.4 渠道策略
- 5.1.5 核心资源
- 5.1.6 关键业务
- 5.1.7 重要伙伴
- 5.1.8 成本
- 5.1.9 收入
5.2 运营模式
5.3 盈利模式
第六章 战略规划
6.1 SWOT分析
6.2总体战略
6.3 分阶段销售计划
- 6.3.1 第一阶段：市场试探
- 6.3.2 第二阶段：形象导入
- 6.3.3 第三阶段：强势蓄客
- 6.3.4 第四阶段：项目开盘
- 6.3.5 第五阶段：房源加推
6.4 战略保障
6.4.1 原材料采购
6.4.2 市场应急方案
第七章 营销方案
7.1 总体策略
7.2 项目整体营销组合
第八章 项目选址及建设条件
8.1 项目选址
8.2 区域情况
- 8.2.1 地理位置
- 8.2.2 区域人口
- 8.2.3 交通分析
- 8.2.4 地理条件
- 8.2.5 经济条件
8.3 地块周边配套
- 8.3.1 教育配套
- 8.3.2 医疗资源
- 8.3.3 交通配套
- 8.3.4 其他配套
第九章 项目建设内容
9.1 规划原则
9.2 主要建设内容
9.3 项目建设进度
第十章 总图运输及公用工程
10.1 总图布置
- 10.1.1 总平面布置原则
- 10.1.2 总平面布置方案
- 10.1.3 户型结构图
10.2 公用工程建设方案
- 10.2.1 防雷设计
- 10.2.2 地震防设
- 10.2.3 给水工程
- 10.2.4 排水工程
- 10.2.5 空调及通风工程
- 10.2.6 电力工程
- 10.2.7 通讯、电视、网络系统
第十一章 环境保护
11.1 环保综述
11.2 环境污染防治对策
- 11.2.1 环保原则
- 11.2.2 施工期环境影响及防护措施
- 11.2.3 项目运营期环境影响及防护措施
第十二章 节能与消防
12.1 节能设计
- 12.1.1 节能设计依据与合理用能标准
- 12.1.2 项目节能分析
- 12.1.3 节能措施和节能效果
12.2 消防设计
- 12.2.1 设计依据
- 12.2.2 消防措施
- 12.2.3 火灾报警系统
- 12.2.4 灭火系统
- 12.2.5 消防知识教育
第十三章 安全劳动与卫生
13.1 设计依据和相关标准
13.2 主要危害因素
- 13.2.1 有毒有害物品的危害
- 13.2.2 危险性作业的危害
- 13.2.3 安全措施方案
第十四章 项目管理
14.1 建设管理
14.2 资金管理
14.3 合同管理制
第十五章 投资估算及资金筹措
15.1 估算依据
15.2 估算范围
15.3 项目总投资估算
15.4 资金来源与筹措
15.5 还款计划
第十六章 项目经济效益测算
16.1 测算依据
16.2 财务假设
16.3 财务预测
- 16.3.1 收入预测
- 16.3.2 总成本费用预测
- 16.3.3 利润预测
- 16.3.4 现金流量预测
16.4 财务预测指标及经济效益分析
16.5 盈亏平衡点
16.6 敏感性分析
第十七章 建设项目风险分析及控制措施
17.1 市场方面
17.2 资金方面
17.3 运营能力方面
17.4 成本控制方面
17.5 专业管理方面
第十八章 结论和建议
18.1 项目结论
18.2 项目建议
